房产抵押贷款必须本人吗(房屋抵押贷款是不是任何人都可以做)

一、个人消费抵押

消费抵押贷款主要是指本笔贷款最终的用途是作为消费使用，如购买家电家具、汽车等生活所需用品，或者装修、出国留学等消费类用途，额度一般最高不超过300万，不需要成立公司就可以申请，抵押后的房产仍然可以正常使用或出租，钱款一般需要受托支付到贷款用途方的账户。

申请消费抵押贷款必须要满足以下条件：

1、消费抵押贷款主要针对个人群体，用于个人消费为主;

2、抵押人年龄在18-70周岁，借款人年龄65周岁以内;

3、房屋抵押贷款额度以房产市值评估价格的6-7成(通常一抵6到6.5成);

4、房屋的房龄在30年内，超过30年以上需要走特批流程 ;

5、借款人要有还款来源，流水需覆盖月供的两倍，需要提供个人单位收入证明、银行流水、抵押物证明等;

6、个人信用良好，征信非白户;

7、目前银行可接受的房产类型有商品房、普通住房、别墅等等;

8、其他材料证明(资产证明，提供类似于其他房产、也就是说固定资产、例如：车辆、它市房产、存款)等做资产证明，用作提高额度 ;

二、个人经营性抵押贷款

经营性抵押贷款是指银行或金融机构向公司法人或股东发放的用于流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁营业场所租金、商用房装修等生产经营活动的贷款。

个人经营性抵押贷款比个人消费抵押贷款享有更高的额度与更低的利率。抵押经营贷的借款主体是公司，办理主体一般为个体商户、法人、股东等直接参与经营活动的相关人等，是针对企业发展而提供的贷款，是以公司名义申请的经营性贷款，主要用途公司经营，在上海最高成数是抵押物的九成，最高额度3000万。

办理抵押经营贷需要审核公司、借款人个人以及抵押物(房产)三方面的资质。

I关于公司：

1、银行对申请贷款的企业是有限制的，如违法行业和一些比较敏感的行业(金融从业者、律师、公检法和海关消防等)都可能被禁止或需要重点审查。

2、对于中小微企业，一般需要注册成立的时间在一年以上(有的银行会放宽至6个月)，法人/股东需持股6个月以上(有些只需要持股3个月)，一般持有股份在30%以上(个别银行要求10%以上就行)。

3、真实经营，有经营痕迹(一般6种)，如纳税记录、对公应收货款、公司有超过2个人的社保和公积金缴纳、半年甚至一年的银行流水、真实的经营场所、上下游购销合同等。

4、良好的企业征信，近两年甚至三年没有被诉讼和行政处罚。

5、合规的贷款资金使用用途，企业借款用于自身主营业务相关的资金投入，比如购买机器设备、购买原材料等。

II关于人：

1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人，主贷人年龄在18 岁—65 岁，抵押人年龄0 岁—75 岁，最高不超过80 岁;

2、具有良好的信用记录和还款意愿，无任何违法行为及不良记录。征信主要看负债、逾期和贷款查询次数;

3、具有稳定的收入来源和按期足额偿还贷款本息的能力;

4、个人一般不得涉诉/借贷纠纷/失信人;

5、符合金融机构其他规定的条件。

III关于房：

1、房龄在30年以内，个别银行和非银行金融机构可以接受35年以内的房产，35年以上房龄的房产一般只有个人配资才能做;

2、房产类型有住宅、商铺、别墅、厂房、商住房、办公楼，住宅最高可以抵押银行评估值的8成，办公和商业一般在5成;

3、房产价值符合申请机构的最低要求，房产的位置、面积等决定了评估值;

4、抵押物产证齐全，产权清晰，无产权纠纷;

5、抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划;

6、产调里面没有不良信息，诸如违章建筑、查封、冻结等等;

7、符合国家规定的上市交易的条件,可进入房地产市场流通,所以以下几类房产是不符合要求的：公益性用途房产、使用权房、经济适用房、公租房、末满交易期限的动迁房、文物保护建筑类型房产、即将动迁的房产。满足以上标准，就可以申请适合的房屋抵押贷款。

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