法拍房流程及注意事项(法拍房流程是什么)

一、法拍房的流程有什么?

1、查看并仔细阅读竞买公告

通过仔细阅读可以详细了解到标的物的实际情况，核实房屋信息真实性，是否具备交易资格，包括详细阅读“竞买公告”“竞买须知”和“标的物介绍”，弄清该房产的重要信息。

2、核房，实地考察房源

这是购买法拍房最关键的一步，很多竞拍房产关键信息在竞买公告公示上的披露是有限的，所以就需要对法院非公开信息做尽职调查。实地考察房源，了解房屋构造、位置、小区环境、装修、房屋使用情况以及其他税费、物业费、水电费等欠费情况、房屋是否腾空，是否存在租赁、贷款等信息，做出购买决策。

3、报名缴纳保证金、参与竞拍

购房人需要在拍卖平台网站签署协议并冻结保证金，保证金通常为起拍价的10%-20%。另外也要具备竞拍技巧，否则最终出价过高而无力支付的话，不仅保证金无法退还，而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。

4、竞拍成功，交税过户

如果顺利完成竞拍，保证金会直接转为竞拍款，买受人须在法院规定的期限内(5—15天，以法院公告为准)交付全款，逾期未交则属于违约，保证金将被扣除。所以，需要贷款则必须提前有所安排，否则款项被卡住将前功尽弃。缴款并从法院取得相关文书后，需要法院对房产进行解封，再通过房管局或不动产权管理局等相关部门对房产进行解押，即可去缴纳相关税费，并办理过户手续完成整个竞拍司法拍卖房流程。

法拍房拍卖平台有哪些?法院委托网实际比较活跃的平台只有前三个。

二、法拍房的优劣势

优势

1、价格 法拍房价格较低，起拍价一般低于市场价，基本在市场价的70%-80%之间。

2、贷款 与二手房相比，法拍房具有贷款优势。在以往的司法拍卖中，为抵御拍卖价款不能到位的风险，往往要求买受人一次性付清全款，增大买受人的压力。为改变这种局面，现在法拍房的贷款政策向所在城市的二手房贷款政策看齐，且更具优势：

(1)贷款审批流程快，3-5个工作日内即可完成贷款审批;

(2)法拍房买受人征信只查询一次，二手房按揭贷款查询两次征信。征信查询次数多将反映出买受人的负债压力大，潜在风险高，不便于买受人日后其他金融类业务的办理;

(3)部分法拍房可以用信用贷做首付，最终可达到0首付。有一点需特别注意，由于拍卖流程快，从竞拍当天到付款截止日期总共10天左右，如需要贷款，建议买受人提前做好贷款预审工作。

劣势

1、税费负担过重

一般可能涉及的相关费用为：土地增值税，个人所得税以及房屋本身所需的物业费用(水电费等)。如涉及恶意拖欠上述物业费用等情况则买受人需要负担的费用较多。如房屋为划拨用途，则涉及补缴土地出让金等费用。由于上述费用往往价值较高，如若在拍卖前未能就税费问题进行详细的调查，购房者往往会在成交后缴纳大量的税费，进而导致购买“法拍房”所支付的成本提高。

2、自身存在瑕疵

第一，房屋涉及担保、抵押;

第二，房屋涉及租赁;

第三，房屋本身的质量瑕疵等。

三、法拍房一般都有哪些风险?

1、不能落户的风险

一般情况，法拍房是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地拍卖给了买房人，买房人就取得了房屋的所有权。但如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题无法解决。

2、房产税较高

法拍房过户的全部税费一般都是由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，包括契税、增值税等等，加起来也是一笔不小的数目。

3、补缴各种费用的风险

除了税费，还有可能存在水电费、物业费等各种费用的补缴问题。拍卖公告中可能写明“所欠交的物业管理费、车位使用费、水电费等由买受人承担”，竞买人应事先调查了解相关欠费情况，特别是涉及欠费数额较大时，慎重决定拍卖意向。

4、可能存在多重抵押

大多拍卖的房产都是抵押在银行，但除了抵押给银行之外，实际上有很多人都有可能把房子抵押给一些民间小贷公司或者个人，这就是所谓的二次抵押。由于目前很多法拍房的价格都比较便宜，拍卖所得的房款都不一定够偿还银行的贷款，这意味着第二债权人，第三债权人的钱就无法正常偿还，如此一来，肯定会找这套房子的麻烦。

5、可能经常受到债权人骚扰

从实际了解的情况来看，目前很多法拍房除了拖欠按揭贷款之外，还有一部分都是跟民间借贷有关，这些信息法拍是不会显示出来的。且这些民间借贷大多都是属于信用贷款，也就是没有抵押物，这意味着就算房子拍卖了，也不可能偿还民间贷款的债务，但对这些民间借贷，一旦钱还不上，他们一定会上门催收，如果借款人联系不上，他们只能找当初借款时所留的地址，会经常有债务公司上门来催债骚扰。

提起法拍房，让人又爱又怕，爱是因为法拍房价格相比同类商品房价格低，产权清晰;怕是因为法拍房虽然价格低于周边商品房，但其存在的各种风险、问题及较高的税费也使得很多购房者望而却步。

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