法拍房流程是什么

法拍房流程及注意事项(法拍房流程是什么)

法拍房即“法院拍卖房产”,是被法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行借款合约或无法清偿债务时,而被债权人经司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得案款偿还债权。而在过程中进行拍卖的房子就是法拍房。

一、法拍房的流程有什么?

1、查看并仔细阅读竞买公告

通过仔细阅读可以详细了解到标的物的实际情况,核实房屋信息真实性,是否具备交易资格,包括详细阅读“竞买公告”“竞买须知”和“标的物介绍”,弄清该房产的重要信息。

2、核房,实地考察房源

这是购买法拍房最关键的一步,很多竞拍房产关键信息在竞买公告公示上的披露是有限的,所以就需要对法院非公开信息做尽职调查。实地考察房源,了解房屋构造、位置、小区环境、装修、房屋使用情况以及其他税费、物业费、水电费等欠费情况、房屋是否腾空,是否存在租赁、贷款等信息,做出购买决策。

3、报名缴纳保证金、参与竞拍

购房人需要在拍卖平台网站签署协议并冻结保证金,保证金通常为起拍价的10%-20%。另外也要具备竞拍技巧,否则最终出价过高而无力支付的话,不仅保证金无法退还,而且还要承担二次拍卖与本次拍卖成交价之间的差额。

4、竞拍成功,交税过户

如果顺利完成竞拍,保证金会直接转为竞拍款,买受人须在法院规定的期限内(5—15天,以法院公告为准)交付全款,逾期未交则属于违约,保证金将被扣除。所以,需要贷款则必须提前有所安排,否则款项被卡住将前功尽弃。缴款并从法院取得相关文书后,需要法院对房产进行解封,再通过房管局或不动产权管理局等相关部门对房产进行解押,即可去缴纳相关税费,并办理过户手续完成整个竞拍司法拍卖房流程。

法拍房拍卖平台有哪些?法院委托网实际比较活跃的平台只有前三个。

法拍房流程及注意事项(法拍房流程是什么)

二、法拍房的优劣势

优势

1、价格 法拍房价格较低,起拍价一般低于市场价,基本在市场价的70%-80%之间。

2、贷款 与二手房相比,法拍房具有贷款优势。在以往的司法拍卖中,为抵御拍卖价款不能到位的风险,往往要求买受人一次性付清全款,增大买受人的压力。为改变这种局面,现在法拍房的贷款政策向所在城市的二手房贷款政策看齐,且更具优势:

(1)贷款审批流程快,3-5个工作日内即可完成贷款审批;

(2)法拍房买受人征信只查询一次,二手房按揭贷款查询两次征信。征信查询次数多将反映出买受人的负债压力大,潜在风险高,不便于买受人日后其他金融类业务的办理;

(3)部分法拍房可以用信用贷做首付,最终可达到0首付。有一点需特别注意,由于拍卖流程快,从竞拍当天到付款截止日期总共10天左右,如需要贷款,建议买受人提前做好贷款预审工作。

劣势

1、税费负担过重

一般可能涉及的相关费用为:土地增值税,个人所得税以及房屋本身所需的物业费用(水电费等)。如涉及恶意拖欠上述物业费用等情况则买受人需要负担的费用较多。如房屋为划拨用途,则涉及补缴土地出让金等费用。由于上述费用往往价值较高,如若在拍卖前未能就税费问题进行详细的调查,购房者往往会在成交后缴纳大量的税费,进而导致购买“法拍房”所支付的成本提高。

2、自身存在瑕疵

第一,房屋涉及担保、抵押;

第二,房屋涉及租赁;

第三,房屋本身的质量瑕疵等。

三、法拍房一般都有哪些风险?

1、不能落户的风险

一般情况,法拍房是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序,将房屋合法地拍卖给了买房人,买房人就取得了房屋的所有权。但如果原房主不愿迁出户口,法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房,户口就存在没法落户的可能,而户口不能落户意味着子女就学等问题无法解决。

2、房产税较高

法拍房过户的全部税费一般都是由买受人承担,买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费,法拍房种类非常多,如继承性质的房屋、商业性质的房屋等,有的房屋过户涉及的税费非常高,包括契税、增值税等等,加起来也是一笔不小的数目。

3、补缴各种费用的风险

除了税费,还有可能存在水电费、物业费等各种费用的补缴问题。拍卖公告中可能写明“所欠交的物业管理费、车位使用费、水电费等由买受人承担”,竞买人应事先调查了解相关欠费情况,特别是涉及欠费数额较大时,慎重决定拍卖意向。

4、可能存在多重抵押

大多拍卖的房产都是抵押在银行,但除了抵押给银行之外,实际上有很多人都有可能把房子抵押给一些民间小贷公司或者个人,这就是所谓的二次抵押。由于目前很多法拍房的价格都比较便宜,拍卖所得的房款都不一定够偿还银行的贷款,这意味着第二债权人,第三债权人的钱就无法正常偿还,如此一来,肯定会找这套房子的麻烦。

5、可能经常受到债权人骚扰

从实际了解的情况来看,目前很多法拍房除了拖欠按揭贷款之外,还有一部分都是跟民间借贷有关,这些信息法拍是不会显示出来的。且这些民间借贷大多都是属于信用贷款,也就是没有抵押物,这意味着就算房子拍卖了,也不可能偿还民间贷款的债务,但对这些民间借贷,一旦钱还不上,他们一定会上门催收,如果借款人联系不上,他们只能找当初借款时所留的地址,会经常有债务公司上门来催债骚扰。

提起法拍房,让人又爱又怕,爱是因为法拍房价格相比同类商品房价格低,产权清晰;怕是因为法拍房虽然价格低于周边商品房,但其存在的各种风险、问题及较高的税费也使得很多购房者望而却步。

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